Cottage-Servitute
Die Cottage-Servitute stammen aus den Jahren 1872 bis etwa 1920 und sind ein Vorläufer der Wiener Bauordnung, gehen aber in vielen Details über diese hinaus. Sie wurden beim Kauf eines Cottage Grundstücks verpflichtend ins Grundbuch eingetragen, um ein gewisses Erscheinungsbild des Viertels sicherzustellen und zu verhindern, dass Nachbarn sich gegenseitig stören.
Der Text der Cottage-Servitute wurde im Lauf der Zeit weiterentwickelt.
Die Servitute wurden ursprünglich zugunsten umliegender Liegenschaften, später auch zugunsten des Cottage Vereins oder der Gemeinde errichtet. Sie gelten noch immer und sind bestehendes Recht. Die derzeit gültige öffentlich-rechtliche Bauordnung kann durch eine zivilrechtliche Servitut Verpflichtung eingeschränkt werden. Die Verpflichtung und Einschränkung gemäß einer zivilrechtlichen Servitut kann durch die öffentlich-rechtliche Bauordnung keinesfalls derogiert werden.
Im Folgenden ein grober Überblick:
I. 1873 bis 1883
II. Jahr 1884.
III. Jahr 1884 - Kuffner.
IV. Jahr 1888, Gründe des Cottage-Vereines
V. Konsortial-Gründe
VI. Oberwimmers 2 Neubauten
VII. Jahr 1891, Kuffner's Gründe
VIII. Veltee und Kittel.
IX. Reallast 1920
I. Vom Jahre 1873 bis 1883
1. Die Verpflichtung, keine Bauten aufzuführen, welche auch nur einem der übrigen Cottage-Besitzer die freie Aussicht, das Licht und den Genuss frischer Luft benehmen wurde;
2. die Pflicht, keinerlei Gewerbe auf diesen Realitäten zu betreiben, oder durch Andere betreiben zu lassen, welches vermöge der Erzeugung von Dünsten oder übler Gerüche, vermöge das damit verbundenen Lärmes oder der möglichen Feuergefahr die Nachbarn belästigen würde.
Gegenseitig verpflichtete.
II. Vom Jahre 1884.
1. Dass auf der erkauften Grundfläche ausser dem im Einverständnisse mit dem Wiener Cottage-Verein zu erbauenden Familienhauses in Hinkunft kein weiteres Gebäude aufzuführen und ebenso wenig je einen Umbau, Zubau oder Neubau an diesem Famillenhause herzustellen, welcher mit der Eigenart der Baulichkeiten, wie sie bis jetzt vom Wiener-Cottage-Vereine aufgefürt wurden, im Widerspruch steht; in keinem Falle bei einem Umbau oder Zubau näher als auf 2 Meter an die Grenze des Nachbars zu rücken, oder das Haus nach irgendeiner Seite mit einer Feuermauer abzuschliessen; dass in einem Streitfalle die ausschliessliche schiedsgerichtliche Entscheidung dem Österreichischen Ingenieur- und Architekten-Vereine in Wien zusteht.
2. Keinerlei Gewerbe auf dieser Realität zu betreiben oder durch andere betreiben zu lassen, welche vermöge der Erzeugung von Dünsten oder üblen Gerüchen, vermöge des damit verbundenen Lärmes und der möglichen Feuersgefahr die Nachbarn belästigen würde.
Dienend und Herrschend
III. Jahr 1884-Kuffner.
1. Darf keine Baustelle ein geringeres Ausmass als 720 m2 , und die Gassenfront nicht
weniger als 16 m erhalten.
2. Müssen die zu erbauenden Häuser im Cottagestyl mit 3,80 m tiefem Vorgarten und mit nicht mehr als 2 Stockwerken ausgeführt werden und
3. dürfen nicht mehr als 2 Häuser aneinander gebaut werden.
Zu Gunsten der Gemeinde Oberdöbling
IV. Jahr 1888, Gründe des Cottage-Vereines
Dass auf dieser Baustelle ausser einem nach allen Seiten freistellenden von der Nachbargrenze mindestens 2,50 Meter entfernten, mit einem Vorgarten vergehenden, und höchstens 2 Stockwerke hohen Wohnhauses in Hinkunft kein zweites Gebäude je erbaut werden darf, sowie auch, dass auf dieser Realität kein durch üble Gerüche, Lärm oder Feuergefahr die Nachbarn belästigendes Gewerbe je betrieben wird.
Zu Gunsten des Wiener Cottage-Vereines
V. Konsortial-Gründe.
Dass auf diesen Realitäten in Ober-Döbling nur Häuser im Cottagestyle mit nicht mehr als 2 Stockwerken aufgeführt und dass nicht mehr als 2 Häuser aneinander gebaut werden dürfen, dass jede freie Seite dieser Häuser facadiert sein muss, dass jedes dieser Häuser samt den Nebenbaulichkeiten von der Nachbargrenze wenigstens 2,50 Meter entfernt sein muss, dass jedes dieser Häuser einen 4 Meter breiten unverbauten Vorgarten haben muss, und dass dieser Vorgarten an der Baulinie mit einem Stacketengitter abgeschlossen sein muss, dass auf keiner dieser Realitäten und in keinem der darauf zu erbauenden Häuser ein durch üblen Geruch, Lärm oder Feuersgefahr die Nachbarn belästigendes Gewerbe je betrieben werden darf.
Zu Gunsten der Gemeinde Ober-Döbling
VI. Oberwimmers zwei Neubauten.
Dass die Verbauung dieser Baustellen im Cottageähnlichen villenartigen Style zu geschehen habe, kein Haus über 2 Stock hoch erbaut werde, u.z. derart, dass zwischen der genehmigten Baulinie in dem neu zu erbauenden Hause ein mindestens 4 in breiter Vorgarten unverbaut liegen bleibt, nicht mehr als 2 Häuser aneinander gebaut werden, die Einfriedung der Vorgärten in gleichmässiger, den heutigen Schönheitsforderungen entsprechender Weise durchgeführt werde und in keinem dieser Häuser ein, üblen Geruch verbreitendes, lärmendes oder sonst die Nachbarschaft belästigendes Gewerbe ausgeübt werde.
Zu Gunsten der Gemeinde Ober-Döbling
VII. Jahr 1891, Kuffner's Gründe.
Dass auf je einer dieser Realitäten in Ober-Döbling nur je ein Gebäude im CottageStyle mit nicht mehr als 2 Stockwerken aufgeführt, dass nicht mehr als 2 Häuser aneinander gebaut werden dürfen, dass jedes dieser Häuser samt den Nebenbaulichkeiten der Nachbargrenze wenigstens 2 Meter entfernt sein muß, welche Entfernung auch bei Um-, Zu- oder Neubauten einzuhalten ist, dass jedes dieser Häuser einen unverbauten Vorgarten haben muß, dass auf keiner dieser Realitäten und in keinem der darauf zu erbauenden Häuser ein durch üblen Geruch, Lärm oder Feuersgefahr die Nachbarn belästigendes Gewerbe 'e betrieben werden darf, und dass endlich in einem Streitfalle der österr. Ingenieur- und Architekten-Vereine die ausschliessliche schiedsrichterliche Entscheidung zusteht.
Zu Gunsten des Wiener Cottage-Vereines
VIII. Veltee und Kittel.
Dass die Verbauung dieser 12 Baustellen im Villenstyle zu erfolgen habe und zwar so, dass längs der Sternwartestrasse durchaus 4 in breite Vorgärten hergestellt, im Maximum immer je 3 Häuser zusammengebaut werden und diese Häuser höchstens 2 Stockwerke erhalten. Hofseitentrakte nicht hergestellt werden, ebenso lärmende oder üble Ausdünstungen verbreitende Betriebe auf diesen Baustellen ausgeschlossen bleiben.
Dienend und herrschend
Stampiglie: Wiener Cottage-Verein
Unterschriften
IX. Reallast 1920
Dass auf der erkauften Liegenschaft EZ....... Grundbuch KG Währing, Parzelle........ gleichzeitig mit der Einverleibung des Eigentumsrechtes auch die Verpflichtung, die erkaufte Parzelle in offener Bauweise bloß einstöckig zu verbauen, als Reallast zu Gunsten des Wiener Cottage-Vereins einverleibt werde.
